Informatie huurverhoging 2020

De jaarlijkse brief over de huurverhoging 2020 is verstuurd naar onze huurders. Wij kunnen ons voorstellen dat er vragen zijn, ook gezien de huidige coronacrisis. Hieronder vindt u antwoorden op uw vragen.

Kan ik een regeling treffen wat betreft het betalen van mij huur tijdens de coronacrisis? Tijdens de huidige coronacrisis kan er sprake zijn van buitengewone omstandigheden waardoor een huurder te maken krijgt met disproportionele inkomsten terugval. Voor degelijke gevallen maakt Eigen Bouw vanuit de opbrengsten van de huurverhoging tijdelijk budget vrij om met individuele huurders maatwerk afspraken te maken over de opschorting van huurbetaling, tijdelijke huurverlaging of kwijtschelding van ontstane huurachterstanden. Dus: heeft u een sterke terugval in inkomen, laat het ons zo snel mogelijk weten!

Waarom gaat de huur jaarlijks omhoog? De kosten voor goed beheer en onderhoud van onze woningen stijgen jaarlijks. Deze kosten berekenen we door in de huur. Ook gebruiken we de extra huuropbrengsten om investeringen te kunnen doen, bijvoorbeeld in duurzaamheid en nieuwbouw.

Hoe ziet de huurverhoging er dit jaar uit? Wij verhogen dit jaar de huren tussen de 0 en 5,1 procent. Gemiddeld komt dit neer op een huurverhoging van 3,6 procent.

Welke methode gebruikt Eigen Bouw voor de huurverhoging? We gebruiken voor het bepalen van de huurverhoging de huursombenadering. Bij deze methode wordt de totale opbrengst aan huur (ofwel de huursom) van al onze woningen, winkels, garages en bergingen als uitgangspunt gebruikt bij de berekeningen.

Hoe werkt de huursombenadering? Bij de huursombenadering krijgt niet iedere woning dezelfde huurverhoging. Woningen die nu relatief goedkoop zijn, krijgen meer huurverhoging dan woningen die nu al een juiste huurprijs hebben. Zo verdwijnen langzaam maar zeker de verschillen tussen dezelfde type woningen en krijgen woningen een huurprijs die past bij de waarde en kwaliteit daarvan. Zo komt uiteindelijk de huurmarkt beter in evenwicht.

Waarom kiest Eigen Bouw voor de huursombenadering? De huurprijzen van onze woningen sluiten vaak niet aan bij de kwaliteit en waarde er van. Ook zijn er voor dezelfde huurwoningen grote verschillen in huur ontstaan tussen oude en nieuwe huurders. De huursombenadering zorgt dat dit meer recht trekt en dat huurprijzen passen bij de kwaliteit van de woning.

Hoe wordt de kwaliteit van een woning bepaald? De kwaliteit van een woning wordt bepaald door punten (woningwaarderingspunten). Zo krijgt een woning punten voor bijvoorbeeld de grootte van de kamers, voorzieningen in de keuken en badkamer, energieprestatie en de WOZ-waarde. Hoe hoger de kwaliteit van een woning, hoe meer punten de woning heeft.

Wat is de maximale huurprijs van een woning en hoe wordt deze bepaald? De maximale huurprijs is de huurprijs die wij in de meest ideale marktsituatie zouden mogen vragen voor een woning. De maximale huurprijs bepalen wij met behulp van de woningwaarderingspunten. Hoe meer punten een woning heeft, hoe hoger de maximale huur van een woning.

Deze manier voor het bepalen van de maximale huurprijs geldt eigenlijk alleen voor sociale woningen (huurprijs tot € 737,14). Maar wij gebruiken de methode ook voor het bepalen van de maximale huurprijs van onze geliberaliseerde woningen (huurprijs vanaf € 737,14). Zo hebben we een eerlijke en heldere werkwijze.

Wat is de streefhuur van een woning? De streefhuur is de huur die, kijkend naar de Deventer woningmarkt, past bij de woning. Dit is de huurprijs waar we naar streven. We drukken de streefhuur uit als percentage van de maximale huurprijs. Hoe beter verhuurbaar een woning is, hoe hoger het streefhuurpercentage.

Wat zijn de streefhuurpercentages in 2020? Hieronder leest u de streefhuurpercentages per adres voor 2020.

Adres

Streefhuur percentage

Brandts Buyspark 39-81

90,0%

Ceintuurbaan 112-142

90,0%

Ceintuurbaan 137-195

92,5%

Ceintuurbaan 219-361

92,5%

Ceintuurbaan 363-393

92,5%

C. Huygensstraat 1-35

90,0%

Coudewijnstraat 4, 10

100,0%

Denweg 15-19,

85,0%

Gedempte Gracht 2F1-2F17

97,5%

Hobbemastraat 2-132

90,0%

Hobbemastraat 1-63

92,5%

J.van Vlotenlaan 14-68

90,0%

Koggeschip 20-150

87,5%

Kon. Julianastraat 61-75

90,0%

Moreelsestraat 1, 2-50

97,5%

Pieter Bothstraat 101-616

87,5%

Pikeursbaan 7F1-7F20

97,5%

Pr. Beatrixstraat 2-16, 26-68

90,0%

Pr. Hendrikstraat 2-32

90,0%

Pr. Irenestraat 1-35

90,0%

Pr. Margrietstraat 1-35

90,0%

Rembrandtkade 33, 34-104

90,0%

Rembrandtkade 105, 106-185

97,5%

Ruysdaelstraat 117-622

97,5%

Stationsweg 7

100,0%

Treurwilgpad 2-46

85,0%

Weg door den Waterpot 47-61

85,0%

Hoe wordt het huurverhogingspercentage van mijn woning bepaald? We kijken naar het verschil tussen wat u nu aan huur betaalt en de streefhuur (dus de gewenste huur). Hoe groter het verschil tussen de huidige huur en de streefhuur, hoe hoger de huurverhoging. Is de huidige huur hoger of gelijk aan de streefhuur? Dan krijgt de woning geen huurverhoging.

Voor 2020 gebruiken we de volgende klassenindeling:

Huursector

Huidige huurprijs gedeeld door de streefhuur

Huurverhogings-

percentage 2020

sociaal/geliberaliseerd

< 84%

5,10%

< 88%

4,80 %

< 92%

4,60 %

< 96%

4,40 %

< 100%

3,50 %

>=100%

0,00 %

Parkeerplaatsen

3,60%



Mijn woning staat gepland om gerenoveerd te worden, waarom krijg ik dan toch een huurverhoging? Tot dat uw woning gerenoveerd is, moeten wij de woning wel onderhouden en beheren. De kosten hiervoor stijgen ook dit jaar weer en dus berekenen we dit door in de huur.

Kan ik als individuele huurder meebeslissen over de huurverhoging? Nee dat kan niet. Wel leggen wij het voorstel voor de huurverhoging ieder jaar voor aan een vertegenwoordiging van onze huurders. Zij adviseert ons hier dan in.

Bezwaar maken? Alleen met een geldige reden. Woont u in een sociale huurwoning en bent u het niet eens met de huurverhoging? Dan kunt u bezwaar maken.

Geldige redenen

U kunt bezwaar maken als:

- de huurverhoging bedraagt meer dan de maximale huurverhoging

- de huurprijs na de huurverhoging hoger dan maximale huurprijs wordt;

- de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging heeft uitgesproken vanwege onderhoudsgebreken of dit verzoek nog in behandeling heeft;

- binnen 12 maanden na de laatste huurverhoging de huur opnieuw wordt verhoogd;

- het voorstel tot huurverhoging minder dan twee maanden voor de ingangsdatum is gedaan;

- er fouten staan in het voorstel tot huurverhoging. Bijvoorbeeld een verkeerde ingangsdatum of huurprijs.

Een bezwaar indienen. Om bezwaar te maken heeft u een speciaal formulier nodig. U vindt dit formulier op de website van de Huurcommissie, www.huurcommissie.nl. Het bezwaar moet vóór 1 juli 2020 bij Eigen Bouw binnen zijn.

Als wij het met u eens zijn, dan passen wij de huurverhoging aan. Als wij het niet met u eens zijn, laten wij u dit weten. Trekt u uw bezwaar dan niet in? Dan sturen wij uw bezwaar binnen zes weken door naar de Huurcommissie. De Huurcommissie beoordeelt of het huurverhogingsvoorstel van Eigen Bouw terecht is. Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan over de huurverhoging, mag u de oude huurprijs blijven betalen.

De beslissing van de Huurcommissie is bindend. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. Dit moet dan wel binnen acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie gebeuren.

Huurcommissie. Voor meer informatie over bezwaar maken, verwijzen wij u graag door naar de website www.huurcommissie.nl.

Geen bewaar. U kunt geen bezwaar maken tegen de huurverhoging als u vindt dat er ernstige onderhoudsgebreken zijn. Als u bezwaar wilt maken tegen de huurverhoging van stallingsruimten, bedrijfsruimten of woningen met een huur hoger dan € 737,14, kunt u daar tegen in beroep gaan bij de rechtbank.

Huurtoeslag. Huurtoeslag is bedoeld als tegemoetkoming in uw huurkosten. Niet iedereen die in een huurwoning woont, komt in aanmerking voor huurtoeslag. Het is bedoeld voor mensen die zonder deze financiële steun van de overheid, moeilijk rondkomen. U vraagt huurtoeslag aan bij de Belastingdienst.

Recht op huurtoeslag. Of u recht heeft op huurtoeslag hangt van een aantal dingen af. Bijvoorbeeld of u alleen, met een partner of medebewoner woont. Ook tellen uw leeftijd, hoogte van de huur en inkomen mee.

Proefberekening. Op de website www.toeslagen.nl kunt u een proefberekening maken om erachter te komen of u in aanmerking komt voor huurtoeslag. Aan de hand van wat u invult, berekent het systeem óf en hoeveel huurtoeslag u kunt krijgen.

Aanvragen huurtoeslag. U vraagt huurtoeslag eenvoudig aan via www.toeslagen.nl. Hiervoor heeft u wel een DigiD nodig om te kunnen inloggen. Na ongeveer 5 weken krijgt u bericht over de hoogte van de toeslag in 2020. U kunt huurtoeslag over 2020 tot uiterlijk 1 september 2021 aanvragen. Tot 1 september 2020 kunt u nog huurtoeslag over 2019 aanvragen.

Houd uw gegevens actueel. Ontvangt u al huurtoeslag? Zorg dan dat uw gegevens altijd actueel zijn bij de Belastingdienst. Dat voorkomt dat u te weinig of te veel toeslag krijgt. U bent zelf verantwoordelijk voor het doorgeven van wijzigingen in de hoogte van uw huur, inkomen of gezinssituatie. Dit doet u via ‘mijn toeslagen’ op www.toeslagen.nl of via het wijzigingsformulier huurtoeslag, dat u aanvraagt via de Belastingtelefoon (0800) 0543.


Download hier het huurprijsbeleid mg-circulaire-2020-01

Download hier het Beleidsboek waarderingsstelsel


Benieuwd naar wie wij zijn?
Lees alles over ons pijltjearrow