De jaarlijkse brief over de huurverhoging 2023 is verstuurd naar onze huurders. Wellicht heb je daar vragen over. Hieronder beantwoorden wij de meest gestelde vragen.

Waarom gaat de huur jaarlijks omhoog?

De kosten voor goed beheer en onderhoud van onze woningen stijgen jaarlijks. Deze kosten berekenen we door in de huur. Ook gebruiken we de extra huuropbrengsten om investeringen te kunnen doen, bijvoorbeeld in duurzaamheid en nieuwbouw.

Hoe ziet de huurverhoging er dit jaar uit?

Wij verhogen dit jaar de huren tussen de 0 en 4,1 %. Voor sociale huurwoningen
(= woningen met een kale huurprijs tot € 808,06) geldt dat dit maximaal 3,0 % is en voor geliberaliseerde woningen (= woningen met een kale huurprijs vanaf € 808,06) tot en met 4,1 %. Gemiddeld komt dit neer op een huurverhoging van 3,3 % over het totaal aantal woningen.

Welke methode gebruikt Eigen Bouw voor de huurverhoging?

We gebruiken voor het bepalen van de huurverhoging voor de sociale huurwoningen de huursombenadering. Bij deze methode wordt de totale opbrengst aan huur (ofwel de huursom) van deze woningen, als uitgangspunt gebruikt bij de berekeningen. Bij de geliberaliseerde woningen wordt geen gebruik gemaakt van de huursombenadering. In principe wordt hier de maximaal toegestane huurverhoging toegepast.

Waarom kiest Eigen Bouw voor de huursombenadering en hoe werkt het?

De huurprijzen van onze woningen sluiten vaak niet aan bij de kwaliteit en waarde er van.

We gebruiken dit jaar alleen bij de sociale huurwoningen voor het bepalen van de huurverhoging de huursombenadering. Bij deze methode wordt de totale opbrengst aan sociale huur (huursom) als uitgangspunt gebruikt bij de berekeningen. Bij de huursombenadering krijgt niet iedere woning dezelfde huurverhoging. Woningen die nu relatief goedkoop zijn (= groter verschil tussen streefhuur en maximale huur), krijgen meer huurverhoging dan woningen die nu al een huurprijs hebben die dichterbij de streefhuur ligt. Zo verdwijnen langzaam maar zeker de verschillen tussen dezelfde type woningen en krijgen woningen een huurprijs die past bij de waarde en kwaliteit van de woning. Zo komt uiteindelijk de huurmarkt beter in evenwicht. Bij de geliberaliseerde woningen wordt geen gebruik gemaakt van de huursombenadering. In principe wordt hier de maximaal toegestane huurverhoging toegepast van 4,1 %. We kijken hier echter naar het verschil tussen de huidige huurprijs en de streefhuur (dus de gewenste huur). Is deze afstand groot genoeg, dan wordt de maximale huurverhoging doorgevoerd. Is deze afstand niet groot genoeg, dan zal het percentage lager zijn dan 4,1 %.

Wat is de maximale huurprijs van een woning en hoe wordt deze bepaald?

De maximale huurprijs is de huurprijs die wij in de meest ideale marktsituatie zouden mogen vragen voor een woning.De maximale huurprijs bepalen wij met behulp van de woningwaarderingspunten. Hoe meer punten een woning heeft, hoe hoger de maximale huur van een woning is.

Deze manier voor het bepalen van de maximale huurprijs geldt eigenlijk alleen voor sociale woningen (huurprijs tot € 808,06). Maar wij gebruiken deze methode ook voor het bepalen van de maximale huurprijs van onze geliberaliseerde woningen (huurprijs vanaf € 808,06). Zo hebben we een eerlijke en heldere werkwijze.

Wat is de streefhuur van een woning?

De streefhuur is de huur die, kijkend naar de Deventer woningmarkt, past bij de woning. Dit is de huurprijs waar we naar streven. We drukken de streefhuur uit als percentage van de maximale huurprijs.

Wat zijn de streefhuurpercentages in 2023?

Hieronder leest u de streefhuurpercentages per adres voor 2023.

Hoe wordt het huurverhogingspercentage van mijn woning bepaald?

We kijken naar het verschil tussen wat u nu aan huur betaalt en de streefhuur (dus de gewenste huur). Hoe groter het verschil tussen de huidige huur en de streefhuur, hoe hoger de huurverhoging. Is de huidige huur hoger of gelijk aan de streefhuur? Dan krijgt de woning geen huurverhoging.

Voor 2023 gebruiken we de volgende klassenindeling:

Mijn woning staat gepland om gerenoveerd te worden, waarom krijg ik dan toch een huurverhoging?

Totdat uw woning gerenoveerd is, moeten wij de woning wel onderhouden en beheren. De kosten hiervoor stijgen ook dit jaar weer en dus berekenen we dit door in de huur.

Kan ik als individuele huurder meebeslissen over de huurverhoging?

Nee, dat kan niet. Wel leggen wij het voorstel voor de huurverhoging ieder jaar voor aan een vertegenwoordiging van onze huurders (Huurdersvereniging Eigen Bouw). Zij adviseert ons hier in.

Bezwaar maken? Alleen met een geldige reden

Woont u in een sociale huurwoning en bent u het niet eens met de huurverhoging? Dan kunt u bezwaar maken.

Geldige redenen

U kunt bezwaar maken als:

• de huurverhoging meer bedraagt dan de maximale huurverhoging;
• de huurprijs na de huurverhoging hoger dan maximale huurprijs wordt;
• de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging heeft uitgesproken vanwege onderhoudsgebreken of dit verzoek nog in behandeling heeft;
• binnen 12 maanden na de laatste huurverhoging de huur opnieuw wordt verhoogd;
• het voorstel tot huurverhoging minder dan twee maanden voor de ingangsdatum is gedaan;
• er fouten staan in het voorstel tot huurverhoging. Bijvoorbeeld een verkeerde ingangsdatum of huurprijs.
  
  

Een bezwaar indienen

Om bezwaar te maken heeft u een speciaal formulier nodig. U vindt dit formulier op de website van de Huurcommissie, www.huurcommissie.nl. Het bezwaar moet vóór 1 juli 2023 bij Eigen Bouw binnen zijn.

En dan

Als wij het met u eens zijn, dan passen wij de huurverhoging aan. Als wij het niet met u eens zijn, laten wij u dit weten. Trekt u uw bezwaar dan niet in? Dan sturen wij uw bezwaar binnen zes weken door naar de Huurcommissie. De Huurcommissie beoordeelt of het huurverhogingsvoorstel van Eigen Bouw terecht is. Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan over de huurverhoging, mag u de oude huurprijs blijven betalen.

De beslissing van de Huurcommissie is bindend. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. Dit moet u dan wel binnen acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie doen.

Huurcommissie

Voor meer informatie over bezwaar maken, verwijzen wij u door naar de website www.huurcommissie.nl.

Geen bezwaar

U kunt geen bezwaar maken tegen de huurverhoging als u vindt dat er ernstige onderhoudsgebreken zijn. Als u bezwaar wilt maken tegen de huurverhoging van stallingsruimten, bedrijfsruimten of woningen met een huur hoger dan € 808,06, kunt u daar tegen in beroep gaan bij de Rechtbank.

Huurtoeslag

Huurtoeslag is bedoeld als tegemoetkoming in uw huurkosten. Niet iedereen die in een huurwoning woont, komt in aanmerking voor huurtoeslag. Het is bedoeld voor mensen die zonder deze financiële steun van de overheid, moeilijk rondkomen. U vraagt huurtoeslag aan bij de Belastingdienst.

Recht op huurtoeslag

Of u recht heeft op huurtoeslag hangt van een aantal dingen af. Bijvoorbeeld of u alleen, met een partner of medebewoner woont. Ook tellen uw leeftijd, hoogte van de huur en inkomen mee.

Proefberekening

Op de website www.toeslagen.nl kunt u een proefberekening maken om te kijken of u in aanmerking komt voor huurtoeslag. Aan de hand van wat u invult, berekent het systeem óf en hoeveel huurtoeslag u kunt krijgen.

Aanvragen huurtoeslag

U vraagt huurtoeslag eenvoudig aan via www.toeslagen.nl. Hiervoor heeft u wel een DigiD nodig om te kunnen inloggen. Na ongeveer 5 weken krijgt u bericht over de hoogte van de toeslag in 2023. U kunt huurtoeslag over 2023 tot uiterlijk 1 september 2024 aanvragen.

Houd uw gegevens actueel

Ontvangt u al huurtoeslag? Zorg dan dat uw gegevens altijd actueel zijn bij de Belastingdienst. Dat voorkomt dat u te weinig of te veel toeslag krijgt. U bent zelf verantwoordelijk voor het doorgeven van wijzigingen in de hoogte van uw huur, inkomen of gezinssituatie. Dit doet u via ‘mijn toeslagen’ op www.toeslagen.nl of via het wijzigingsformulier huurtoeslag, dat u aanvraagt via de Belastingtelefoon (0800) 0543.